房客公寓门外装监视器 律师江信贤:共有人可依侵权、不当得利求偿
律师江信贤。(图:江信贤律师事务所提供)
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〔记者王俊忠/台南报导〕租客未取得公寓多数共有人同意、迳自在房门外天花板安装监视器,被法官判须拆掉。律师江信贤指出,租客把大楼共用部分供自己特定使用,违反公寓大厦管理条例,主管机关可以裁罚,若不改善可连续罚;若因此造成共有人损害,共有人也可依民法侵权、不当得利等向租客求偿。
江信贤表示,公寓大厦在共用部分是指共有人可以共同使用,且不能登记为专有部分的公共设施,例如社区门口、楼梯、屋顶、法定空地等属之。不过要如何使用?要经过住户共同区分所有权人多数同意,或制定规约来决定使用方式。
以本案为例,公寓房屋大门外的天花板,本质是提供住户共同使用的空间,不是属于某特定人专有部分,住户必须依照使用执照所载用途或规约的约定使用,不能擅自变更,否则,特定人都将门口外的楼梯、走道擅自变更自用,一定会妨碍各共有人权益,并造成损害。
江信贤补充说,虽然共用部分可借由规约变更成为约定专用,常见多为停车场或地下室使用空间。不过公寓大厦管理条例有针对特定的区域,绝对不能变成约定专用部分,如公寓大厦的基础地面、连接各住户的必要通道、支撑建筑安全的关键结构、日常生活必需的共用部分等,这些共用部分,或因公益如水、电表设置区域、或因安全性像逃生梯、各大楼楼梯等,不可能将此共用部分约定成为专用部分,即使多数共有人将它变更为约定专用部分,因为违反公寓大厦管理条例,依法仍属无效。
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