律师江信贤。（图：江信贤律师事务所提供）

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租屋客公寓大门外装监视器防盗 法官判拆理由曝

〔记者王俊忠／台南报导〕租客未取得公寓多数共有人同意、迳自在房门外天花板安装监视器，被法官判须拆掉。律师江信贤指出，租客把大楼共用部分供自己特定使用，违反公寓大厦管理条例，主管机关可以裁罚，若不改善可连续罚；若因此造成共有人损害，共有人也可依民法侵权、不当得利等向租客求偿。

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江信贤表示，公寓大厦在共用部分是指共有人可以共同使用，且不能登记为专有部分的公共设施，例如社区门口、楼梯、屋顶、法定空地等属之。不过要如何使用？要经过住户共同区分所有权人多数同意，或制定规约来决定使用方式。

以本案为例，公寓房屋大门外的天花板，本质是提供住户共同使用的空间，不是属于某特定人专有部分，住户必须依照使用执照所载用途或规约的约定使用，不能擅自变更，否则，特定人都将门口外的楼梯、走道擅自变更自用，一定会妨碍各共有人权益，并造成损害。

江信贤补充说，虽然共用部分可借由规约变更成为约定专用，常见多为停车场或地下室使用空间。不过公寓大厦管理条例有针对特定的区域，绝对不能变成约定专用部分，如公寓大厦的基础地面、连接各住户的必要通道、支撑建筑安全的关键结构、日常生活必需的共用部分等，这些共用部分，或因公益如水、电表设置区域、或因安全性像逃生梯、各大楼楼梯等，不可能将此共用部分约定成为专用部分，即使多数共有人将它变更为约定专用部分，因为违反公寓大厦管理条例，依法仍属无效。

(责任编辑：admin)

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