浙江绍兴一村民28年后发现自己竟成不动产借名人
时间：2023-05-29 10:13 来源：法制聚焦 作者：水中花 阅读：次
2021年3月4日，绍兴村民戴云纪发现原本被村里“一直没有审批”购买的三间地基早已经审批，在补办了《不动产权证书》后恨意难平：为什么原本属于自己的产权土地却被其他人占有？
东浦镇决定向镇内外单位和个人出让土地使用权面积为 400 亩，出让对象不受户籍所在地的限制，以每亩 5 万元定价，凡要求使用土地的单位和个人向所在村提出申请，由村认定后经过镇上报绍兴县土管局，依法办理土地出让手续。
消息一出，作为享有建房指标的村民戴云纪，考虑到自己是党员应该带头参与解决修路资金缺口问题，遂于1993 年期间向当地村委会提出申报，要求取得位于本村马家溇总面积为 228 平方米，建筑占地面积为 114 平方米的国有建设用地使用权。
后因感到5万元一亩的土地出让金还难以偿还迫在眉睫的公路集资款，而镇一级又没有资格作为出售方（只有县一级县土管局才能出售土地），东浦镇火中取栗中又借力县级国土局抬高土地价格至8万元一亩。1993-1994年，谢长洪亲自到该村，拍板出售共计200亩土地。
至今，戴云纪依然清晰记得整个的土地出售流程：1993.9.2提交《申请报告》；1993.9.9签订《出让协议》；1993.11.9前交纳土地出让金；1993.11.11-1993.11.18出让方对其《国有土地使用权出让呈报表》进行审查并在《呈报表》上确认收到土地出让金32588.04元。
虽然土地出让金是由戴云纪弟弟代付，但按照土地购买建设流程一切应该很顺利拿到土地使用权，然后开土动工建房。令戴云纪意想不到的是，此后他多次到村委会询问办证进程，但得到的回复均是“土地审批没有通过”。
戴云纪描述，2021年3月4日，他去绍兴市越城区不动产登记服务中心办理不动产权证书时才发现他名下还有一块228平方米的建设用地使用权，就是1993年前村委会干部一直说没有审批下来的地产。同时，他了解得知，该地块从1996年开始就被同村何某根占有，并建造三层楼房三间，居住至今。戴云纪认为，根据法律，他是该地块法定的建设用地使用权人。
法庭上，双方进行了多次辩论，戴云纪与他的代理人认为：他弟弟帮他出资32588.04元土地出让金才购买了该地块事实清楚，是村委会隐瞒事实导致他一直不知情该地块已经出让，按照《呈报表》、《申请报告》、《关于出让国有土地使用权的批复》、《国有土地使用权出让合同》和《国有土地使用权证》规定以及他现在持有的《不动产权证书》，证明何某根占有的土地应归他享有。
何某根认为，戴云纪 2021 年才知道自己名下有国有土地的代持情况，村委会用戴云纪的名字申报，其仅为名义上的合同相对人，仅仅是代持，戴云纪直到 2021 年才知情就说明了这一点。何某根 支付完成该土地的土地出让金，何某根才是土地使用权的权利人。另外这些《呈报表》、《申请报告》、《关于出让国有土地使用权的批复》、《国有土地使用权出让合同》和 《国有土地使用权证》都在村委会保存着，后来村委会交给了他的。
庭审中，难以置信的是何某根不识字，后来子女翻看的时候，才发现国有土地使用证上不是何某根本人的名字。
第三人村委会辩称：戴云纪以前确实申请该土地，但后来他嫌价格过高不要了，至于名字为什么没有改过来？辩称操办人已故，是历史遗留问题，况且出现这个问题村里还有，不止他一户。
法院认定：1993 年 9 月 9 日，鲁西村村委会以戴云纪的名义与土地管理局签订《国有土地使用权出让合同》，土地管理局于 1993 年 11 月 29 日批复同意出让国有土地使用权 228 平方米。本案所涉的土地虽登记在戴云纪名下，但根据何某根提供的情况说明、土地出让金缴纳凭证，以及鲁西村村委会的庭审陈述，可以证实案涉土地的国有土地使用权证当初系第三人鲁西村村委会以戴云纪的名义办理，由实际建房人何某根向村委交纳土地出让金后，在案涉土地上出资建造了涉案房屋，后一直实际占用使用案涉土地及地上房屋至今，故戴云纪仅为涉案土地的借名人，何某根才系案涉土地的真实权利人。
判决如下：戴云纪立即将鲁西村的国有建设土地使用权〖（2021）绍兴市不动产权第0010493号〗过户登记至何某根的名下。
对于一审法院判决结果，戴云纪与代理人均不服，戴云纪认为：土管局审批文件中明确该地块1993年11月11日前已缴纳土地出让金，何某根后来是怎么缴纳进去的？自己缴纳的金额是32588.04元，而何某根却是30000元，难道该宗土地的出让金能随意变动的吗？土管局把土地合法出让给我，我没有同第三方签订过转让协议，村委会又非法出让给了何某根，这不是村委会“一地二卖”吗？难道村委会就没有责任吗？
而戴云纪的代理人针对一审法院判决结果提出了三点质疑：
1、一审判决违背了事实。《国有土地使用证》、《不动产权证》、所有国有土地出让的申请、申报、批准文件记载、登记的权利人均是戴云纪，且村委会《证明》所称也是戴云纪在办证后不要村里才“出让”给何某根的，何来的“村委会以戴云纪的名义签订出让合同”？
2、一审判决也违背了法律。根据当时和现有的法律规定，根据物权法定原则，戴云纪是经出让取得的国有土地使用权，是法定的原始取得，这种土地使用权要再转移唯一的法定途径只有戴云纪依法出让给他人，包括出售、交换和赠与。村委会的“出让”在法律上叫做非法转让、倒卖土地使用权；何某根的“真实权利人” 的认定有违法律的“合法取得”原则。村委会非法“出让”给何某根的土地，何某根能是合法取得吗？
3、物权法定原则规定物权的种类和内容由法律规定，只有法有明文方可为，法无明文不可为。国有出让土地使用权出让制度规定了协议、招标、拍卖三种方式。不允许外加“借名”“挂名”这样的方式。所以原告不是“借名人”而是法定的建设用地使用权人。
目前：戴云纪已向上一级法院提起诉讼。
（上图：戴云纪的《不动产权证书》）
时间回溯到28年前，1993年初，原绍兴县东浦镇（现行政区划为越城区东浦街道）因修建公路需要筹集资金1000万元，因担心集资到的款项到期还不上从而导致百姓上访，便向上级绍兴县争取到可以出售的土地指标赖以生存。东浦镇决定向镇内外单位和个人出让土地使用权面积为 400 亩，出让对象不受户籍所在地的限制，以每亩 5 万元定价，凡要求使用土地的单位和个人向所在村提出申请，由村认定后经过镇上报绍兴县土管局，依法办理土地出让手续。
消息一出，作为享有建房指标的村民戴云纪，考虑到自己是党员应该带头参与解决修路资金缺口问题，遂于1993 年期间向当地村委会提出申报，要求取得位于本村马家溇总面积为 228 平方米，建筑占地面积为 114 平方米的国有建设用地使用权。
后因感到5万元一亩的土地出让金还难以偿还迫在眉睫的公路集资款，而镇一级又没有资格作为出售方（只有县一级县土管局才能出售土地），东浦镇火中取栗中又借力县级国土局抬高土地价格至8万元一亩。1993-1994年，谢长洪亲自到该村，拍板出售共计200亩土地。
至今，戴云纪依然清晰记得整个的土地出售流程：1993.9.2提交《申请报告》；1993.9.9签订《出让协议》；1993.11.9前交纳土地出让金；1993.11.11-1993.11.18出让方对其《国有土地使用权出让呈报表》进行审查并在《呈报表》上确认收到土地出让金32588.04元。
虽然土地出让金是由戴云纪弟弟代付，但按照土地购买建设流程一切应该很顺利拿到土地使用权，然后开土动工建房。令戴云纪意想不到的是，此后他多次到村委会询问办证进程，但得到的回复均是“土地审批没有通过”。
戴云纪描述，2021年3月4日，他去绍兴市越城区不动产登记服务中心办理不动产权证书时才发现他名下还有一块228平方米的建设用地使用权，就是1993年前村委会干部一直说没有审批下来的地产。同时，他了解得知，该地块从1996年开始就被同村何某根占有，并建造三层楼房三间，居住至今。戴云纪认为，根据法律，他是该地块法定的建设用地使用权人。
（上图：土地管理局审批文件）
戴云纪发现了这个事情，便于2021年3月4日补办了《不动产权证书》，后将何某根起诉到法院，要求法院维护其合法权益，返还物权。法庭上，双方进行了多次辩论，戴云纪与他的代理人认为：他弟弟帮他出资32588.04元土地出让金才购买了该地块事实清楚，是村委会隐瞒事实导致他一直不知情该地块已经出让，按照《呈报表》、《申请报告》、《关于出让国有土地使用权的批复》、《国有土地使用权出让合同》和《国有土地使用权证》规定以及他现在持有的《不动产权证书》，证明何某根占有的土地应归他享有。
（上图：当地村委会交给何家的原件）
何某根辩论称，戴云纪的诉讼请求和事实理由均不能成立，因为原告既没有申请出让土地，又没有签订土地出让合同，更不存在支付土地出让金的问题，涉案的土地使用权证虽然登记在戴云纪名下，实际上是当时的村委副主任冯某民（已故）一手操办的，其他人根本不知情，也不可能知情。同时，像他这样涉案具有产权纠纷需要确权的情况在绍兴东浦各村具有普遍性，他们产权纠纷产生属于历史发展背景必然性，责任主要在村委会，他是花了30000元才取得的，自己也是受害者。何某根认为，戴云纪 2021 年才知道自己名下有国有土地的代持情况，村委会用戴云纪的名字申报，其仅为名义上的合同相对人，仅仅是代持，戴云纪直到 2021 年才知情就说明了这一点。何某根 支付完成该土地的土地出让金，何某根才是土地使用权的权利人。另外这些《呈报表》、《申请报告》、《关于出让国有土地使用权的批复》、《国有土地使用权出让合同》和 《国有土地使用权证》都在村委会保存着，后来村委会交给了他的。
庭审中，难以置信的是何某根不识字，后来子女翻看的时候，才发现国有土地使用证上不是何某根本人的名字。
第三人村委会辩称：戴云纪以前确实申请该土地，但后来他嫌价格过高不要了，至于名字为什么没有改过来？辩称操办人已故，是历史遗留问题，况且出现这个问题村里还有，不止他一户。
（上图：村委会出具的“土地出让证明”）
法院认定：1993 年 9 月 9 日，鲁西村村委会以戴云纪的名义与土地管理局签订《国有土地使用权出让合同》，土地管理局于 1993 年 11 月 29 日批复同意出让国有土地使用权 228 平方米。本案所涉的土地虽登记在戴云纪名下，但根据何某根提供的情况说明、土地出让金缴纳凭证，以及鲁西村村委会的庭审陈述，可以证实案涉土地的国有土地使用权证当初系第三人鲁西村村委会以戴云纪的名义办理，由实际建房人何某根向村委交纳土地出让金后，在案涉土地上出资建造了涉案房屋，后一直实际占用使用案涉土地及地上房屋至今，故戴云纪仅为涉案土地的借名人，何某根才系案涉土地的真实权利人。
判决如下：戴云纪立即将鲁西村的国有建设土地使用权〖（2021）绍兴市不动产权第0010493号〗过户登记至何某根的名下。
对于一审法院判决结果，戴云纪与代理人均不服，戴云纪认为：土管局审批文件中明确该地块1993年11月11日前已缴纳土地出让金，何某根后来是怎么缴纳进去的？自己缴纳的金额是32588.04元，而何某根却是30000元，难道该宗土地的出让金能随意变动的吗？土管局把土地合法出让给我，我没有同第三方签订过转让协议，村委会又非法出让给了何某根，这不是村委会“一地二卖”吗？难道村委会就没有责任吗？
而戴云纪的代理人针对一审法院判决结果提出了三点质疑：
1、一审判决违背了事实。《国有土地使用证》、《不动产权证》、所有国有土地出让的申请、申报、批准文件记载、登记的权利人均是戴云纪，且村委会《证明》所称也是戴云纪在办证后不要村里才“出让”给何某根的，何来的“村委会以戴云纪的名义签订出让合同”？
2、一审判决也违背了法律。根据当时和现有的法律规定，根据物权法定原则，戴云纪是经出让取得的国有土地使用权，是法定的原始取得，这种土地使用权要再转移唯一的法定途径只有戴云纪依法出让给他人，包括出售、交换和赠与。村委会的“出让”在法律上叫做非法转让、倒卖土地使用权；何某根的“真实权利人” 的认定有违法律的“合法取得”原则。村委会非法“出让”给何某根的土地，何某根能是合法取得吗？
3、物权法定原则规定物权的种类和内容由法律规定，只有法有明文方可为，法无明文不可为。国有出让土地使用权出让制度规定了协议、招标、拍卖三种方式。不允许外加“借名”“挂名”这样的方式。所以原告不是“借名人”而是法定的建设用地使用权人。
目前：戴云纪已向上一级法院提起诉讼。
(责任编辑：水中花)
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